2022.8.4

アパートやマンションの外壁塗装を検討し始めたら～費用の相場と注意点～

アパートやマンション経営で、すべての大家さんがいつかは必ず実施する外壁塗装。
建物の躯体を守るためだけでなく、入居付けに直結する外観の美しさを維持する為にも、外壁の定期的なメンテナンスは必要です。外壁塗装の相場と、検討し始めたときの注意点をあわせてご説明します。

アパートやマンションの外壁塗装の相場はどのくらい？

賃貸物件のオーナーにとって非常に気になることのひとつ、外壁塗装の相場。
アパートやマンションの場合は、階数や戸数によって面積が大きくなればなるほど、費用も膨らんでいきます。どのくらいを備えておけば良いのか見てみましょう。

建物種別	相場
2階建てアパート（木造・軽量鉄骨造）	250万円～500万円
3~4階建てマンション（RC造）	400万円～1,000万円
5~7階建てマンション（RC造）	800万円～2,000万円

階数や構造によってある程度は分類できますが、階数が同じだとしても、外壁塗装の費用は、物件ごとに金額は異なり、分かりづらいと感じた方もいらっしゃると思います。外壁塗装の場合、物件の形や、劣化の状態によって、屋根も塗装するのか、共有部も行うのかなど物件毎に施工の範囲も変わります。足場の組み方や使われる材料、工法などによっても変わってくるため、一概に考えることはできません。

ご自身の物件を見ずに、業者が具体的な費用を算出することは非常に難しいので、しっかりと業者の方に現地で見てもらって、劣化の状態などを踏まえたうえで見積もりを出してもらうことが重要になります。

見積もりを出してもらい、実際に外壁塗装の検討をしていく際には、確認していくべきポイントがありますので、２つにまとめてみました。

ポイント①

外壁塗装の費用の内訳は何が含まれている？

外壁塗装の相場は先ほど挙げた通りですが、それがどんなもので構成されているのか理解しておくことは重要です。中には、低価格を謳うために、必ずかかってくる費用を最初の段階で記載していなかったり、他の業者は必要だと判断する工事を省いている業者もあります。実際に見積もりを取る際には、総額ではなく、内訳がどうなっているかも注意して見るようにしましょう。

費用の主な内訳は、こちらの３つです。

• 塗料の費用
• 足場の費用
• 施工の費用

塗料と足場の費用は、相場が決まっているため、同じ塗料、同じ足場の組み方、同じ面積で算出されていれば、施工業者によるバラつきは出づらいです。一方、施工費については、その業者の規模や体制によって違いが出てきます。そして、この３つの項目にそれぞれ、業者の利益がのってきます。

＜塗料の費用＞

塗料は性能によって耐久性や価格帯が異なります。価格が安くなると、その分耐久性も低い傾向があり、選ぶ塗料によっては短いスパンで再度塗り替えをする必要が出てしまうということもあります。

また、塗装は、耐久性を維持するために、下塗り、中塗り、上塗りの、三度塗りをすることが基本と言われています。しかし、低価格を実現するために二度で済ませようとする業者もあります。適切な数量が見積もられているのかしっかり見るべきところです。

＜足場の費用＞

足場の費用は、全体の費用のおよそ20%前後を占めていてインパクトは大きいです。実は、足場を組むためには技術が必要で、安全な工事の為には、質の落とせないところになります。

足場の費用は、基本的には、建物の外周と建物の高さを基準に算出されます。しかし、足場の組み方や物件の立地によって手間がかかる場合にはその分追加の費用が発生します。

＜施工の費用＞

外壁塗装工事は、ただ塗装を塗り足すという事ではなく、劣化の状況に応じて、いろいろな行程を踏みます。また、純粋に壁面だけを行うのではなく、劣化状況に応じ手すりや雨樋、シーリングなど付帯部も一緒に施工をすることもあり、施工箇所も多岐にわたります。

ポイント②

外壁塗装の費用はなぜ業者によって異なるの？

相見積を取り、割高になっているところがないか、不要な行程が含まれていないか比較検討をすることはとても重要ですが、アパートやマンションを経営していく上では、ただ単に安い所を探すのではなく、今後の経営方針に合わせた工事をしてくれる業者を見つけることが重要です。業者によって費用が異なる要因を理解して、今後の賃貸経営を見据えたときに、必要な工事が含まれているか、適切な材料を用いているかしっかり見ていきましょう。

費用が変動する要因には以下のものがあります。

＜工法＞

外壁塗装工事は、物件の劣化度や状態によって、下地処理や施工範囲が変わってきます。これは、劣化の状態をどのように業者が判断しているかが見積もりに反映されますので、どのような判断から見積もりに加えられているのか、また省かれているのか、詳細な説明を業者に求めることが重要です。

安い価格を提示するためだけに、必要な工事を省いてしまうという業者もいない訳ではありませんので、見積もりだけを並べて比較するのではなく、現地の状況をどのように判断しているのかという説明をしっかり聞きましょう。

＜材料の性能＞

原材料の種類によって、単価や耐用年数は大きく変わってきます。費用の高いものは、耐久性も高い傾向にあり、一時的な支出は大きいですが、長い目で見てコストパフォーマンスに優れているということがあります。

表のように、塗料については原料に応じて耐用年数は10年以上差が出ることもあります。価格だけを見るのではなく、何年持たせたいのか、という事も考えながら選ぶ必要があります。

外壁塗装をする前には、しっかりと物件の調査をしましょう

前述の通り、外壁塗装は、物件の劣化度に応じて、下地処理など必要な工事が変わります。時間をかけずに早く業者を決めようとして、簡単な見積もりだけを出してもらい、工事の発注をしてしまうと、あとから工事が増えたり、工事が終わったばかりなのに漏水などが発生したりと、トラブルに見舞われることも。

無駄なコストをかけずに、納得できる外壁塗装をするためには、正しく物件の状況を把握することが重要です。

家町装飾では、無料で建物診断を実施しています。実際に現地を見て、物件の機能面と印象面の２つの観点から多角的に物件を診断して、写真や解説などを合わせた診断書としてお渡ししています。

今の物件の状態について、建物のプロに診断してもらい、必要な工事の見極めにお役立てください。